Ваши права
 Теперь для участия граждан в деле о банкротстве застройщика не важен способ привлечения средств. Это могут быть как договоры долевого участия, так и предварительный договор купли-продажи, договор займа, инвестирования (соинвестирования) строительства, простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение иных сделок.
 Требования дольщиков (граждан) должны погашаться раньше коммерческих кредитов и налогов, но после требований по зарплате.
 Удовлетворение денежных требований дольщиков будет осуществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры.
 Можно требовать не деньги, а квартиру.
Если вы решили вернуть деньги, так как достроить дом невозможно, то помните: закон на вашей стороне. С учетом того, что большинство людей приобретали квартиры много лет назад и деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с сегодняшними ценами на квартиры, законом предлагается помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы учитывать размер убытков в виде реального ущерба.
Размер требований = денежные средства, уплаченные по договору, + изменение рыночной стоимости.
То есть, если пять лет назад вы заплатили 300 тысяч рублей за квартиру, а сейчас она стоит миллион, то можете смело требовать с обанкротившегося застройщика миллион. Именно и застройщика, а не с государства.
Квартира или деньги?
– Можно ли предъявлять требования о передаче жилых помещений к застройщику, если строительство дома еще не начиналось, земельный участок не оформлен, разрешение на строительство не выдавалось?
— В данном случае нет смысла заявлять требования о передаче жилого помещения, так как в дальнейшем передача объекта незавершенного строительства его участникам будет невозможна, потому что не соблюдены основные условия осуществления такой передачи. Целесообразнее заявить денежные требования, так как при установлении размера денежных требований дольщиков помимо требований по возврату уплаченной денежной суммы (по договору) учитывается размер убытков в виде реального ущерба.
Вопрос-ответ
— Возможно ли включение в реестр требований о передаче жилых помещений и одновременно в реестр требований денежных средств убытков в виде реального ущерба?
— В законе сказано, что участник строительства может предъявлять требования в передаче жилого помещения и (или) денежных требований. Но размер убытков в виде реального ущерба применим только при установлении денежного требования. При этом участник строительства может предъявлять денежное требование по возмещению убытков, взысканию неустоек (трафов, пеней) и иных финансовых санкций в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.
— Как будет осуществляться удовлетворение требований участника долевого строительства в случае, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован после введения процедуры наблюдения?
— Указанные требования будут текущими, так как денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, являются текущими. При этом согласно статье 134 закона о несостоятельности требования кредиторов по текущим платежам погашаются вне очереди за счет конкурсной массы преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. В случае, если средства граждан были привлечены до введения наблюдения (процедуры банкротства), а договор так и не был зарегистрирован, такие участники строительства вправе предъявить свои требования к застройщику, не дожидаясь регистрации договора. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику (застройщику) и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований.
— Как быть участникам строительства, уже расторгнувшим договор долевого участия и вставшим в реестр кредиторов с денежными требованиями? Возможно ли преобразовать свои денежные требования обратно в требования по передаче жилого помещения? Можно ли поменять свои требования о денежной компенсации на требования о передаче жилого помещения?
— Если договор участия в долевом строительстве (либо иной договор, связанный с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома) расторгнут, то у участника строительства появляются именно денежные требования. Их нельзя преобразовать обратно в неденежные, то есть требования о передаче жилых помещений. Однако данное обстоятельство не мешает участникам строительства с денежными требованиями участвовать в создании ЖСК (жилищно-строительный кооператив), которому будет осуществлена передача объекта незавершенного строительства (ст.201.10).
Передача незавершенки
1. Арбитражный управляющий не ранее чем через месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Это происходит на любой стадии банкротства, за исключением наблюдения.
2. Арбитражный управляющий должен представить собранию участников строительства заключение о возможности или невозможности удовлетворения денежных требований.
В заключении указывается:
– обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой) передачи объекта незавершенного строительства:
– сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
–сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;
– сведения о денежных средствах, необходимых для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства.
3. Условия, необходимые для передачи:
– стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта либо на депозитный счет Арбитражного суда внесены денежные средства;
– в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов либо они согласились на передачу объекта;
– после завершения строительства объекта в нем будет достаточно квартир для удовлетворения всех участников строительства в отношении указанного объекта строительства:
– объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
– земельный участок, на котором находится объект, принадлежит застройщику на правах собственника. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам стриотельства прав затройщика на этот участок не требуется.
4. рассмотрение Арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и вынесение определения.
– Как быть, если застройщик перед банкротством вывел все ликвидные активы?
– В соответствии с главой 3.1 закона о несостоятельности сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными.
Сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании банкротства или после его принятия, также может быть признана Арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороны сделки.
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана недействительной, если она была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом.
– Каким образом определяются стоимость прав застройщика и размер требований участников строительства? По какой цене определяется стоимость?
– Стоимость имущества застройщика определяется на основании отчета об оценке. Оценщик должен быть лицом незаинтересованным. Участники строительства вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в судебном порядке.
При определении стоимости объекта в расчет берется его рыночная стоимость.
И напоследок…
К сожалению, никто не застрахован от подобной ситуации. Поэтому первое правило, если вы решили принять участие в долевом строительстве, внимательно изучить историю и репутацию компании, занимающейся строительством: какие дома уже были ею построены, за какие сроки, с каким качеством, строго ли она выполняет свои обязательства. Зайдите на форум в Интернете и найдите тех, кто уже пользовался ее услугами. Ну а если беда все-таки случилась и ваш застройщик оказался несостоятельным, обращайтесь в суд. Тогда вы сможете рассчитывать на помощь.
Сегодня государство встало на защиту обманутых дольщиков. В нашей республике принят специальный Закон «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших в результате неисполнения застройщиками своих обязательств», расширен список тех, кому полагается господдержка, утвержден порядок предоставления помощи с определением перечня проблемных объектов. Государственным уполномоченным органом, оператором назначено Министерство строительства и промышленности строительных материалов РС(Я), где начали вести учет граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Сегодня контроль в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости лежит на Управлении государственного строительного и жилищного надзора республики. С гражданами, которые пострадали в других субъектах, за пределами Якутии, занимается Служба госзаказчика. Для этого обращайтесь в Министерство архитектуры и строительной индустрии РС(Я).