Плюсы и минусы ТСЖ

— Сегодня в Якутске порядка трехсот товариществ собственников жилья. Они имеют больше возможностей и более выгодны жителям. В первую очередь ТСЖ освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС). Это немаловажно. Во‑вторых, могут сами решать, как управлять своим домом, выбирать, какая организация будет оказывать коммунальные услуги, ремонтировать подъезды, чердаки, сажать во дворе деревья, вывозить мусор и чистить снег, какие ремонтные работы нужны в вашем доме. Вы можете решить, нужен ли консьерж, как будут выглядеть лестницы и лестничные площадки. В конце концов это влияет на рыночную стоимость квартиры. В ТСЖ все прозрачно и подотчетно правлению дома, и люди сами могут решать, что им необходимо в первую очередь, а что может подождать, на что потрачены деньги, которые ежемесячно платят по счетам. По вашему выбору будет решаться, устроить во дворе парковку или детскую площадку.
ТСЖ защищает ваши права и интересы, потому что ТСЖ — это вы сами. А главное, это юридическое лицо, с которым придется иметь дело поставщикам коммунальных услуг, а не отдельному гражданину.
К минусам относится, что велик риск доверить управление вашим домом и вашими средствами нерадивым людям, а то и мошенникам. Такие случаи в Якутске уже были. Поэтому так важно правильно выбрать человека на должность председателя.

Выбор председателя — полдела

— ТСЖ лучше создавать в новых домах, построенных после 2005 года. там меньше износ, а значит, обслуживание легче и проще.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании жильцов дома. «За» должны проголосовать жильцы 50% квартир плюс один квадратный метр. При этом те, кто не пришел на собрание и не голосовал, не являются членами ТСЖ, но в любом случае решение будет приниматься большинством.
Следующий шаг — избрание председателя. Председателя вам никто не навязывает. Вы сами выбираете его из жильцов дома, то есть знаете человека много лет. Брать человека со стороны не позволяет закон, да и неразумно это делать. Человека нужно выбирать не по принципу «нравится — не нравится», и не самую активную пенсионерку, даже если она в прошлом учительница. Многоквартирный дом — сложный механизм, не велосипед и даже не машина. Нужно обладать специальными инженерными знаниями. Лучше всего, чтобы будущий председатель в прошлом был строителем или работал в системе ЖКХ, энергетике, что позволит ему опытной рукой вести большое хозяйство.
Имейте в виду, что вам придется из своего кармана оплачивать ему зарплату, потому что вряд ли он будет брать на себя такую нагрузку бесплатно. Я в это не верю, да и на энтузиазме можно продержаться лишь первое время, потом все развалится. У председателя должен быть кассир, который будет принимать деньги от жильцов дома. Поэтому, создавая ТСЖ, вы сразу должны оговорить состав правления и зарплату его членов. Кроме того, на общем собрании нужно утвердить периодичность ремонта, уборки, некий стандарт. Люди должны проголосовать, сколько раз в неделю уборщица должна убирать подъезды: раз в день или три раза в неделю. Понятно, что от этого зависит стоимость. Под этот стандарт председатель и правление должны рассчитать тарифы. Нанять уборщицу, дворника, электрика, сантехника, на временные летние работы, что-то подварить и т. д., нанимать бригады. Общая смета на год (тарифы, умноженные на квадратные метры и на 12 месяцев) тоже утверждается общим собранием. После этого остается ходить и радоваться, если председатель хороший, и обязательно контролировать. Мы же контролируем мастера, когда отдаем в ремонт машину: поставили ли лампочку, какую деталь поменяли и как выполнена работа. Здесь тот же принцип.

А если мошенник?

— Деньги жильцы за поставку услуг могут оплачивать прямо в ТСЖ, а можно через агентов — почту, Сбербанк и т. д. Их много. Это позволит сэкономить на кассире.
Помните, существует реальная возможность влияния на руководителя товарищества собственников жилья через органы управления домом. Отработал человек квартал или полгода — проверьте финансовую дисциплину. Закон это не только не запрещает, он это требует, хоть ежемесячно. Не справляется — изберите другого на общем собрании.
Что делать, если председатель оказался мошенником, не оплатил поставщикам услуг, а деньги потратил на что-то другое или вообще исчез с деньгами? К сожалению, такие случаи встречаются. В данном случае решить вопрос можно только через суд. Заявления может подавать каждый жилец, а можно составить протокол собрания, собрать подписи, и кто-то один от всех подает заявление в суд. И помните, поставщики тепла, воды не виноваты в том, что ваш председатель оказался мошенником. Они услуги предоставили, значит, платить все равно придется. Списывать данные средства никто не будет. Это относится к рискам. Так что, выбирая председателя вашего ТСЖ, будьте бдительны. Не стесняйтесь внимательно изучить биографические данные претендентов, места работы и т. д.

Управляющая компания

— Третий способ управления жилищным фондом — управляющие компании. Если в ТСЖ сложно набрать хороший аппарат, потому что всем придется платить зарплату из собственного кармана, то в управляющей компании, которая обслуживает сразу несколько десятков домов, могут быть и юристы, и инженеры технадзора, и бухгалтеры.
Управляющие компании, как и ТСЖ, должны быть открытыми и показывать финансовые расходы. В 2009 году вышло специальное распоряжение тогда председателя Правительства РФ Владимира Путина. Но далеко не все УК это делают. В Якутске свои расходы показывают лишь четверть управляющих компаний, а их в городе порядка 60.
При выборе управляющей компании хорошо посмотреть на количество домов, которые она обслуживает. Оптимальный вариант — 40–60 КПДэшек, то есть от 200 до 500 кв. метров жилья. Если больше, велика вероятность потери управляемости, дойти до каждого дома очень сложно, а значит, будет страдать качество.

Если диспетчер хамит

— Если хамит диспетчер, надо написать заявление руководителю управляющей компании. В некоторых компаниях ведется запись всех звонков, где этого нет, руководитель должен встать на сторону жильца, доверять ему и принять меры. Нередко, когда жильцы звонят в свою диспетчерскую и сообщают об отсутствии воды или электричества, поломке лифта, диспетчер направляет в разные конторы. Так не должно быть. Жилец имеет договор только с управляющей компанией. Она и нужна для того, чтобы всеми этими процессами рулить, принять заявку от жильца и работать с «Водоканалом», энергетиками или «Лифтмонтажом». Именно за это работники управляющей компании и получают зарплату, причем из нашего с вами кармана, а иначе зачем они нужны. Так что такие заявления диспетчеров надо пресекать сразу.
Тарифы
— Тарифы состоят из трех частей: коммунальные платежи составляют до 80%, жилищные — от 18 до 25% и прочие (антенна, радио и т. д.) — 2%. По «прочим» тарифы утверждают поставщики услуг, по коммунальным — Госкомцен-РЭК РС(Я), то есть республика, а жилищные (уборка подъезда и двора, техническое обслуживание сантехники и электрического оборудования, само управление домом) должны утверждать собственники. Управляющая компания выходит с инициативой и сообщает свои расчеты. Под тарифы должен быть утвержден стандарт качества.
Не надо «клевать» на нереально низкие тарифы, которые устанавливают некоторые управляющие компании, чтобы привлечь людей. Иначе потом не удивляйтесь, что подъезд убирают раз в месяц, а то и вообще нет уборки, а мусор вывозится раз в неделю. Все должно быть согласовано, тарифы и стандарт качества должны идти вместе. Если жильцы не могут оплачивать такие тарифы, их можно сократить, но помните, что соответственно упадет и качество.
Управляющая компания — это бизнес, а главная задача любого бизнеса — получение прибыли. Поэтому, когда утверждается тариф, собственники должны утвердить и долю прибыли. Будьте внимательны. Оптимальный вариант — 5%, хотя некоторые компании могут нарисовать и 100% прибыли. Но это же ваши деньги.

Лифт не работает

— Коммуникации проржавели, кровля течет. Что делать, а главное, кто это должен оплачивать? Ведь замена лифта обойдется в 1 млн 300 тысяч рублей, кровли — в полтора миллиона, а замена труб — не менее 800 тысяч. Жильцам такие траты не потянуть.
С созданием федерального Фонда реформирования ЖКХ появилась возможность получать средства из федерального бюджета на капитальный ремонт домов. Но условия очень жесткие и не для всех выполнимые. Сегодня в республике идет создание подобного фонда. есть планы сформировать фонд поддержки ЖКХ в Якутске. Если раньше мы ежемесячно оплачивали определенную сумму на капремонт, в последние годы этого нет. Аккумулировать средства на счетах для капремонта невыгодно, инфляция. В Госдуме рассматривается закон о капитальном ремонте. Посмотрим, что предложит государство.