— Каковы причины несоблюдения застройщиками сроков строительства?
— Основными причинами несоблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию являются: отсутствие надлежащего государственного контроля за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, недостаточность у застройщиков собственных денежных средств, нецелевое использование ими денежных средств участников долевого строительства, отсутствие необходимой разрешительной документации, введение в отношении застройщика процедуры банкротства.
— Что необходимо учитывать гражданам при оформлении договорных отношений с застройщиками?
— Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он является основным нормативным актом, регулирующим отношения в названной сфере.
Гражданам, которые решили приобрести помещение, участвуя в долевом строительстве, прежде всего необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства; заключением экспертизы проектной документации; проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.
Кроме того любому обратившемуся лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Сведения о застройщике можно найти и на сайтах Федеральной налоговой службы, а также арбитражных судов, в едином Федеральном реестре сведений о банкротстве.
Сопоставив все полученные данные, можно принимать решение об участии в долевом строительстве у данного застройщика.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Заключая договор, следует обратить внимание на его форму. Если застройщик предлагает оформить правоотношения договором инвестирования, предварительным договором либо в иной, не предусмотренной специальным законом форме, то он пытается тем самым преодолеть установленный законодательством запрет на привлечение денежных средств граждан без зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия.
— Какие нарушения допускают застройщики?
— В 2015 году прокурорами в Дальневосточном федеральном округе в деятельности застройщиков выявлено 73 нарушения. В целях защиты прав граждан – участников долевого строительства внесено 45 представлений, в суд направлено 7 исковых заявлений. По результатам рассмотрения актов прокурорского реагирования 17 лиц привлечены к дисциплинарной и 14 к административной ответственности.
Так, в Приморском крае органами местного самоуправления создавались препятствия в получении разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.
В Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае и Сахалинской области застройщики предлагали гражданам для подписания договоры участия в долевом строительстве, условия которых противоречили законодательству и предусматривали для них необоснованные штрафы.
В Республике Саха (Якутия) вместо договоров долевого участия оформлялись договоры о намерениях, за что на застройщика наложен административный штраф 500 тыс. руб. Кроме того, денежные средства привлекались и по договорам, не прошедшим государственную регистрацию. Сведения о застройщике можно найти на сайтах Федеральной налоговой службы, а также арбитражных судов, в едином Федеральном реестре сведений о банкротстве. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Допускались нарушения при переносе сроков строительства объектов.
Так, в этом же субъекте Российской Федерации застройщиком МУП СМУ «Намстрой» предложения об изменении сроков ввода в эксплуатацию двух объектов были направлены участникам долевого строительства только после представления прокуратуры Намского района.
Случаи подмены договоров долевого участия иными формами договоров имели место в Республике Саха (Якутия) и Сахалинской области.
При строительстве и сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов нередко нарушались требования градостроительного законодательства и законодательства о благоустройстве территории.
— Кто должен осуществлять контроль за деятельностью застройщиков?
— Контроль за исполнением законодательства в данной сфере возложен на органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
К примеру, в Республике Саха (Якутия) это Управление государственного строительного и жилищного надзора республики.
В целом региональными органами контроля обеспечивается получение от органов власти всех уровней и застройщиков документов и информации, необходимых для реализации своих полномочий и своевременного выявления нарушений в рассматриваемой сфере. Вместе с тем не всегда такая деятельность позволяла своевременно принять меры к предотвращению нарушений прав дольщиков.
К примеру, в Амурской области отсутствие надлежащего контроля со стороны министерства строительства и архитектуры области за деятельностью застройщиков ООО «НЭП» и ООО «Горизонт», указывавших в 2012—2014 годах показатели «норматива целевого использования средств», свидетельствующие об устойчивом ухудшении их финансового состояния, привело к наличию в настоящее время семи незавершенных строительством объектов, в результате чего нарушены права 62 участников долевого строительства.
— Куда можно обратиться гражданам по вопросам нарушения законодательства в сфере долевого строительства?
— Как я уже сказал, это контрольно-надзорные органы в сфере долевого строительства в субъектах Российской Федерации.
В настоящее время в целях выявления объектов долевого строительства, возведение которых осуществляется со значительными нарушениями, и оценки состояния законности в данной сфере в управлении Генеральной прокуратуры Российской Федерации в Дальневосточном федеральном округе организована работа горячей телефонной линии. По номеру (4212) 31-43-63 в будние дни с 10 до 17 часов у граждан примут сообщения о нарушении прав в сфере долевого строительства, по которым будут незамедлительно организованы проверки.
Алексей ЗАРЕЦКИЙ,
прокурор отдела управления
Генеральной прокуратуры
Российской Федерации
в Дальневосточном федеральном округе