По минимуму
Сначала немного теории. Что, собственно, мы должны требовать от ТСЖ или управляющей компании? Правилами устанавливается минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, то есть несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов. А также оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и кроме того работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно правилам, в обязанности ТСЖ и управляющих компаний входят следующие функции: хранить и своевременно вносить изменения в техническую документацию на дом, собирать, актуализировать и хранить информацию о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, организовывать общие собрания жильцов для обсуждения вопросов, связанных с управлением домом, следить за оказанием коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, осуществлять расчет платы за оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
В перечне услуг по содержанию и ремонту общего имущества должны быть отражены объемы, стоимость, график оказания услуг и выполнения необходимых работ. Причем решением жильцов дома минимальный перечень услуг и работ может быть расширен.
Особое внимание в правилах уделено аварийно-диспетчерскому обслуживанию, за которое отвечают управляющая организация, застройщик, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив. Регламентирована и работа аварийно-диспетчерской службы, которая обязана следить за внутридомовыми инженерными системами, регистрировать заявки собственников и пользователей помещений и принимать оперативные меры при возникновении аварий. Круглосуточно.

Пора становиться собственниками
К большому сожалению, мы до сих пор не понимаем, что жильцы сами все решают: устраивает ли управляющая компания и состав ТСЖ, нужно ли расширить перечень услуг и даже тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Все эти решения принимаются на общих собраниях жильцов. А кто туда ходит? Два пенсионера! Вот и получается, что мы сами себе создаем проблемы тем, что не хотим участвовать в управлении собственным имуществом. Потому мы ходим, кричим, что не выбирали данную управляющую компанию, не устанавливали тарифы. Поэтому начать надо с главного — выбрать ту управляющую компанию, которая реально будет работать. И если что-то вас не устраивает, не открывать военные действия, а находить общий язык. Интерес один.

А почему не в ООН?
Что делать, если выключили воду или электричество, нет отопления или не убираются подъезды? Правильно, подать заявку в управляющую компанию и записать, кто принял и ее номер. Сразу обращаться к президенту России нет смысла, даже если вы не верите, что от вашей УК или ТСЖ можно чего-нибудь добиться. Не подействуют и жалобы в прокуратуру и жилинспекцию, потому что при проверке придут сначала в вашу управляющую компанию. И если в ней слыхом не слыхивали, что у вас возникли проблемы, то ваша жалоба не поможет. Другое дело, если ваша заявка есть, а компания не приняла никаких мер, чтобы устранить проблему. Здесь и наказание предусмотрено, а главное, вы сможете получить перерасчет.
Нет услуги, нет оплаты
Но прежде всего опять-таки вы должны подать заявку на то, что у вас, например, нет воды. Это важно сделать, даже если воду перекрыли сами работники УК, не найдя жильца, затопившего соседей. Надеяться на то, что раз сами перекрыли, то сами и пересчитают, не нужно. Сделайте заявку, чтобы было основание для перерасчета.
Важно заактировать отсутствие у вас воды или тепла и другие неполадки. Если представитель управляющей компании не приходит, то его может составить председатель ТСЖ или совета дома, а подписать свидетели. Это тоже основание для перерасчета.
А вот если никак не можете добиться правды, тогда смело пишите жалобу в жилищную инспекцию. Это поможет.

Кому жара,
а кому холод
Помню, как однажды зимой, задыхаясь от жары, позвонила в свою управляющую компанию и попросила не превращать квартиру в сауну. А в ответ услышала: «Не можем. Угловые квартиры мерзнут». Кто виноват?
Управляющая компания. Все дело в регулировке во время подготовки к отопительному сезону. Знаете ли вы, что система теплоснабжения является общедомовым имуществом? Да, да, и стояки, и обогревающие элементы. А значит, ответственность за содержание и обслуживание несет управляющая компания. Более того, сами жильцы не имеют права регулировать подачу тепла. Только работники УК должны пройти по квартирам и провести регулировки в каждой.

За себя
и за того «дядю»
Бывают случаи, когда стоимость воды на общедомовые нужды для жильцов в два-три раза выше, чем фактическое потребление всеми членами семьи. С этой проблемой в Управлении Госстройжилнадзора сталкиваются регулярно. Почему? Здесь два варианта: или под домом протечка и вы оплачиваете воду, уходящую в землю и растекающуюся лужами во дворе, либо в вашем доме живет больше жильцов, чем прописано. Это обычно случается, когда в съемных квартирах прописан один, а живут три-четыре человека. Все моются, ходят в туалет, стирают, а хозяин, если не установлен счетчик, платит за одного. За остальных платите вы. А если таких квартир в доме много? Вот и набегает.
Теперь ситуация изменилась. Введен новый порядок определения расхода на общедомовые нужды. Есть норматив, по которому рассчитывается, сколько должны платить жильцы, если потребление воды выше, разницу оплачивает управляющая компания. Вот такое наказание рублем за то, что не знают, что творится в управляемом ими доме.
УК должна актировать количество людей, проживающих в квартирах. Для этого им дали больше полномочий. Вместе с председателем ТСЖ или председателем совета многоквартирного дома представители компании должны обходить все квартиры и выяснять, сколько людей проживают без прописки. Если в какой-то квартире не откроют дверь, ничего страшного. Помогут соседи. Утаить проживание в соседней квартире вместо одного человека нескольких нельзя. Ну а дальше дело техники. Материалы направляются в полицию, которая контролирует регистрацию, а потом начисляют оплату по количеству реально проживающих людей.

Когда за стеной… гостиница
Это, конечно, незаконно. Поэтому смело жалуйтесь в Управление Государственного стройжилнадзора. Есть правила содержания жилого помещения, понятие целевого и нецелевого использования. Обязательно поставьте в известность управляющую компанию. Решение будет принято в вашу пользу.
Как поменять управляющую компанию
Это подробно написано в Жилищном кодексе, где сказано, что собственники имеют право изменить форму управления домом или поменять управляющую компанию, если она нарушает правила содержания и обслуживания жилого фонда, не выполняет договорные обязательства. Решение принимается общим собранием, простым большинством. Но для того, чтобы решение было легитимным, должен быть кворум. Если жильцы дома совершенно пассивны и собрать их невозможно, применяется заочная форма.
Но прежде чем распрощаться с управляющей компанией, выберите другую и получите ее согласие, а лучше заключите договор. Это позволит избежать еще больших проблем. Ну, а выбрать хорошую компанию проще простого. Поспрашивайте у друзей, посмотрите, как содержатся придворовые территории и подъезды, расспросите жильцов. Удачи.

Рисунки Данила СОЛОВЬЕВА