Он вызвал много вопросов не только у народных избранников при обсуждении, но и у жителей республики.
Разобраться с его основными положениями нам поможет
Наталья ЧУКАВИНА, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и административной работы Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Саха (Якутия).
– Наталья Николаевна, почему такая спешка с принятием закона?
– В конце декабря прошлого года Государственная Дума приняла закон, который внес дополнения в Жилищный кодекс РФ. Законодательно были закреплены общие положения организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и система его финансирования. Для создания гарантированного источника финансирования расходов на капремонт Жилищным кодексом вводится обязательный ежемесячный платеж на капремонт, предусмотрены и правила формирования специальных фондов, общие требования к деятельности регионального оператора, положения о контроле.
В статье 167 закона установлено, что органы государственной власти субъекта РФ обязаны принять ряд необходимых правовых основ для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта многоквартирных домов: установить порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам, создать регионального оператора, установить минимальный размер взноса на капремонт и др. В нашем законопроекте мы данные федеральные требования исполняем, поэтому он не что иное, как приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным.
Вторая важная причина – намерение Якутии участвовать в федеральной программе по капремонту общего имущества и переселению граждан из аварийного жилья. Чтобы получить финансовую поддержку из федерального бюджета, а это порядка трех миллиардов рублей, республика должна выполнить ряд условий. Одно из них — к 1 июля 2013 года разработать все необходимые нормативные акты и создать регионального оператора. Чтобы успеть принять закон в трех чтениях до 1 июля, нам пришлось поторопиться с его разработкой, чтобы на предстоящем пленарном заседании рассмотреть и внести в него замечания и поправки.
– Говорят, что размер обязательного взноса на капремонт составит от семи до 16 рублей. Как он рассчитывается и когда с якутян начнут взимать эти платежи?
– Сразу поясню, что 7,6 рубля — это федеральный стандарт стоимости капитального ремонта, установленный Правительством РФ для межбюджетных отношений.
Минимальный размер взноса на капремонт будет ежегодно утверждаться постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) в соответствии со специальной методикой, которую разрабатывает Правительство РФ. На сегодня существует только ее проект. Мы рассчитали по этой методике минимальный размер взноса, он дифференцируется по муниципальным образованиям в зависимости от оценочной стоимости, от 12 рублей в г. Якутске до 49 рублей в Анабарском улусе. В среднем по республике взнос на капремонт составляет 16,56 рубля в ценах 2013 года с одного квадратного метра.
Мы прекрасно понимаем, что такой размер будет непосилен для семейного бюджета, поэтому в законопроекте есть норма, согласно которой устанавливаемый минимальный размер взноса должен быть доступным для граждан с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Вот в соответствии с принципом доступности и будет устанавливаться минимальный размер взноса на капремонт. На сегодня могу с уверенностью сказать, что он не будет выше федерального стандарта, то есть 7,6 рубля. Республика будет предусматривать финансовую поддержку из государственного бюджета и добиваться увеличения доли софинансирования из федерального бюджета.
Что касается сроков установления и внесения платы за капремонт, то до 1 июля 2013 года мы по требованиям 185-фз должны установить минимальный размер взноса, затем он будет устанавливаться ежегодно до 1 октября на трехлетний период.
— Как это ежегодно на трехлетний период?
— На второй и третий год размер взноса подлежит индексации, исходя из уровня инфляции. Хочу обратить ваше внимание, что обязанность по уплате вносов возникает не с 1 июля 2013 года, а не ранее апреля 2014 года, при условии, что адресная программа капремонта будет принята до 1 января 2014 года.
– А можно ли не платить взнос за капремонт, если такое решение будет принято на общем собрании собственников?
— В соответствии с ЖК РФ взнос на капремонт является обязательным платежом, точно так же, как за коммунальные услуги и за жилое помещение. За просрочку платежа, как и за другие жилищно-коммунальные услуги, предусматривается пеня 1/300 ставки рефинансирования. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке. Поэтому решение собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от уплаты будет являться незаконным.
– Кто освобожден от уплаты этого взноса?
– По нормам Жилищного кодекса РФ от уплаты взносов за капремонт освобождаются собственники жилья, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данная норма является императивной. Освобождать еще какую-либо категорию граждан от уплаты взноса за капремонт закон не позволяет.
– Кто будет платить взнос за капремонт, если жилье муниципальное?
– Согласно Жилищному кодексу РФ проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям собственников помещения, поэтому, если собственником жилья является муниципалитет, он за свой счет тоже должен проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, то есть предусматривать в местном бюджете средства на проведение капремонта.
– Если дом совсем новый, собственникам тоже придется платить за капремонт?
– Да, платить должны и собственники, проживающие в новом доме. В любом здании, как бы хорошо оно ни было построено, несущие конструкции, инженерное оборудование со временем частично или полностью утрачивают свои свойства. Конечно, бессмысленно проводить комплексный капитальный ремонт в новом доме в ближайшие 3-5 лет после заселения. Существуют нормативные сроки эксплуатации инженерного оборудования и внешнего благоустройства. Так, например, капремонт крыши следует проводить через пять лет, ремонт лифтов – через 25 лет. Чтобы накопить средства на их ремонт, потребуется немало времени, поэтому собственникам новых многоквартирных домов, которые выбрали ТСЖ способом управления, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты.
– Если капитальный ремонт общего имущества дома только что проведен, могут ли собственники быть освобождены от уплаты взноса?
– Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то финансирование
капремонта общего имущества многоквартирного дома будет осуществляться за счет средств фонда других домов, расположенных в муниципальном районе и городском округе, субсидий из государственного бюджета республики и муниципального бюджета, и поскольку система финансирования долгосрочная, собственники не освобождаются от уплаты взносов на капремонт.
– Если собственники аккумулируют средства для своего дома на спецсчете, то освобождаются ли они от уплаты взносов на капремонт после его проведения?
– Согласно п.8 ст.170 ЖК РФ законом субъекта РФ для собственников помещений, формирующих фонд на спецсчете, может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта, например, 50-60% от оценочной стоимости капремонта МКД. Разницу должен оплатить бюджет. По достижении минимального размера фонда собственники вправе принять решение о приостановлении (неполном освобождении) обязанности по уплате взносов. Но хочу подчеркнуть, что минимальный размер фонда может быть установлен только в тех регионах, где собственники платят взнос по полной оценочной стоимости капремонта.
Поскольку в республике население будет вносить на капремонт лишь 20-50% от оценочной стоимости, то минимальный размер фонда устанавливать для собственников, формирующих его на спецсчете, нецелесообразно. По отношению к собственникам, формирующим фонд у регионального оператора, это будет несправедливо.
– Сможет ли контролировать проведение капремонта дома региональный оператор, если собственники формируют фонд на спецсчете дома?
– Нет, если собственники формируют фонд на спецсчете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органами местного самоуправления.
Региональный оператор обязан сформировать очередность по всем домам, расположенным на территории республики, по результатам проведенного мониторинга технического состояния жилищного фонда, ранжирование очередности по установленным критериям и представить на согласование региональную программу в наше министерство. В течение месяца мы обязаны рассмотреть этот документ на предмет обоснованности и направить на утверждение Президенту Республики Саха (Якутия).
– Наталья Николаевна, насколько, на ваш взгляд, будет прозрачна эта новая система финансирования капремонта?
– В Жилищном кодексе прописано, что региональные власти несут субсидиарную ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками. В республиканском законопроекте сказано, что распоряжаться деньгами, накопленными на специальном счете в банке или у регионального оператора, будут вправе только собственники жилья. Причем тратить их смогут исключительно на капремонт. В законопроекте также установлено, что региональный оператор ежемесячно обязан представлять в органы государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов.
Кроме того, региональная программа капремонта, а также информация о деятельности регионального оператора ежегодно должны публиковаться на сайте регионального оператора в Интернете в свободном доступе и в официальных печатных СМИ.
Собственники вправе запрашивать у регионального оператора, банка, где будет открыт спецсчет, информацию о сумме зачисленных средств взносов, остатке средств, всех операциях по данному спец-счету и размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
– Будет ли учитываться при продаже квартиры уже выплаченная сумма на капремонт?
– В случае смены собственника доля оплаченных денежных средств переходит к новому собственнику. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке нужно быть внимательным и проверять документы по оплате взносов на капремонт. У продавца есть задолженность — оплачивать ее придется новому собственнику, если определенные условия не отрегулированы договором.
– Как будут осуществляться проверки региональных операторов?
— Жилищным кодексом РФ установлены особые требования к проведению проверок их деятельности. Они могут проводиться в любое время и без формирования ежегодного плана плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Более того, они проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов.
— Будем надеяться, что закон будет не просто работать, а хорошо работать. Спасибо за интервью.