— Алла Афанасьевна, объясните, пожалуйста, разницу между кадастровой и инвентаризационной стоимостью и налогом на имущество.
— Расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимости осуществляется организациями технической инвентаризации (бывшими БТИ). Определение ее производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (изданы в 1970–1971 годах), что приводит к ее полному несоответствию рыночной стоимости объектов недвижимости.
В отличие от нее кадастровая стоимость — стоимость, рассчитанная в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности на основе федеральных стандартов оценки, с применением рыночной оценки, существенно отличающейся от инвентаризационной и максимально приближенной к реальной рыночной цене.
— На данный момент существует ли полный перечень недвижимости в РС(Я)?
— В начале 1990‑х годов, когда начиналась земельная реформа, еще будучи Госкомземом, мы точно знали, что 380 тысяч земельных участков состоит на кадастровом учете, но сколько на них размещено объектов капитального строительства, известно не было. Тогда нами была применена расчетная методика, разработанная Госстатом, попросту говоря, за основу брали население республики, приблизительно миллион, коэффициент семейности, приблизительное количество построек, к примеру, дом, баня, гараж в сельской местности, и квадратные метры жилплощади в городской. Кроме того, так называемые объекты общего пользования — магазины, школы, больницы, организации и т. д. Впоследствии органы технической инвентаризации обязали сдавать нам отчеты. Сегодня на учете состоит 454 тыс. объектов капитального строительства. Очевидно, что не все капитальные строения прошли учет. Так, по вышесказанному расчетному методу предполагается, что в нашей республике должно быть не менее 600 тыс. зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства. Поскольку средства от уплаты налога на недвижимость будут поступать в бюджеты органов местного самоуправления, в их интересах предоставить достоверные данные с мест.
— Как узнать кадастровую стоимость объектов капитального строительства, куда обратиться и сколько это будет стоить?
— Граждане, желающие узнать кадастровую стоимость земельного участка, могут обратиться в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка с запросом о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости, либо воспользоваться Публичной кадастровой картой, представленной на официальном Интернет-сайте Росреестра: http://maps.rosreestr.ru/Portal/или на сайте Министерства имущественных и земельных отношений: http://www.sakha.gov.ru/minimush, ввести кадастровый номер своего объекта недвижимости и посмотреть его стоимость.
— Что выше ценится — кадастровая стоимость квартиры или индивидуального жилого дома?
— Зависит от места расположения. К примеру, в Чурапчинском и Амгинском районах квартиры оцениваются дороже индивидуальных домов, в Вилюйском и Нюрбинском районах дороже ценятся частные дома.
— По какой формуле будет рассчитываться налог?
— Минфин РФ в готовящемся проекте федерального закона предлагает при суммарной кадастровой стоимости, не превышающей 300 миллионов рублей, максимальные ставки налога на объекты недвижимости устанавливать в размере до 0,1% кадастровой стоимости для жилых помещений; до 0,5% — для нежилых помещений; до 0,3% — для земель сельскохозяйственного назначения и дачных и личных подсобных хозяйств; до 1,5% — для прочих земель. Конкретные ставки налога на объекты недвижимости будут утверждать представительные органы местного самоуправления. Это как коррелирующий коэффициент К2 в налогах. Думаю, депутаты должны внимательно подойти к данному вопросу.
— Давайте рассмотрим новый налог на примере. Предположим, имеется однокомнатная квартира в центре Якутска площадью 35 кв. м.
— Минимальная ставка 0,3%, максимальная — 2%. Считаем, допустим, по 0,3%. Кадастровая стоимость 1 кв.м 63,959 руб. х 35 кв.м =2240 тыс. руб. х 0,3% = 6720 руб. Выходит налог на недвижимость 6720 руб. в год. Для понимания скажу, что инвентаризационная стоимость 1 кв. м. 29 тыс. рублей.
— А если человек является собственником нескольких объектов недвижимости?
— Он имеет право выбрать скидку на одну из имеющихся площадей в 20 кв. м. Если у человека две квартиры — одна 35 кв.м, вторая 70 кв.м, можно отнять 20 кв.м от любой из них.
— Будут ли категории льготников?
— Да, будут — это многодетные семьи, инвалиды, малоимущие.
— Если собственник не согласен с суммой налога, можно ее оспорить?
— Можно оспорить в течение шести месяцев с даты утверждения результатов. Мы утвердили кадастровую стоимость 27 декабря 2012 года, таким образом, получается, оспорить можно до 27 июня 2013 года. Есть два способа — досудебный и по суду. В досудебном порядке необходимо обратиться с заявлением в комиссию, созданную Росреестром, перед этим получить подтверждение у независимой оценочной фирмы в виде отчета о рыночной стоимости, заверить ее в саморегулируемой организации оценщиков, и если разница составит менее 30%, кадастровую стоимость уменьшат. Если же расхождение составит более 30%, нужно обратиться в суд.
— Лично вы какие коррективы внесли бы в этот новый закон?
— Лично я бы строго дифференцировала льготы: сегодня нет работы — плати меньше, устроился на работу — плати как все. Не устанавливала бы временных рамок по срокам уплаты, так, чтобы человек по мере возможностей мог частями оплачивать налог в течение года. В первую очередь государство и органы местного самоуправления заинтересованы в полноте сборов. Не нужно, чтобы этот закон стал налогом на роскошь, в процентном соотношении должны платить одинаково: живешь в обычном доме — отчисляешь те же проценты от кадастровой стоимости обычного дома, живешь во дворце — платишь больше за счет высокой кадастровой стоимости. Применила бы еще декларативную систему, чтобы оплачивали и те, кто еще не встал на кадастровый учет. Еще в законе есть строка «недостроенный объект», на «недострой» давала бы максимум три года, а далее уже полностью, чтобы не было «ухода в тень».
В мировой практике налог на недвижимость существует уже давно, и он составляет порядка 20–30% поступлений в бюджет. Я изучала этот вопрос во время командировки в Германию, там эта реформа прошла в 1938 году прошлого века, с тех пор налог только индексируется, немцы очень педантично провели свою реформу. Понимаете, налог на землю имеет тенденцию к росту, а недвижимость, амортизируясь, снижается в цене. Нужно очень грамотно объединить эти налоги.