Первичный рынок недвижимости в условиях кризиса не получает достаточного притока денег со вторичного. Стимулом для строительства и поддержкой для потенциальных покупателей квартир в новостройках станет программа «Жилье для российской семьи».

 Ипотека в условиях кризиса

— Павел Анатольевич, какова судьба пилотного проекта в Якутске и других муниципальных образованиях республики? Можно ли признать тот опыт успешным или нет? И, соответственно, будет ли такая практика продолжена?
— В целом опыт, естественно, положительный: мы обеспечили жильем очень много семей. И не только в Якутске, но и в других городах и районах. Муниципальные образования ставят вопрос о продолжении этой программы. Вопрос этот очень актуален, особенно с учетом снижения платежеспособности населения, увеличения ставок по кредитам.
В этом году, к сожалению, программа не финансировалась, но мы надеемся, что со следующего года ее реализация будет продолжена. Направили соответствующую бюджетную заявку в адрес Министерства экономики РС(Я) с просьбой предусмотреть в следующем году 500 миллионов рублей.
— В условиях кризиса хорошим подспорьем оказалась ипотека с господдержкой. По вашим данным, снизилось или нет число ипотечных сделок в Якутии?
— По данным с февраля по май 2015 года — до запуска ипотеки с господдержкой, выдача жилищных кредитов практически упала до нуля в связи с увеличением ставок и ужесточением андеррайтинга (критериев отбора заемщиков) банков.
Ипотека с государственной поддержкой очень помогла, но, к сожалению, объемы и сейчас не те. Если за прошлый год по республике было выдано на первичном и вторичном рынках жилья ипотечных кредитов на сумму порядка 17 миллиардов рублей, то в настоящее время, даже с учетом господдержки, мы не можем обеспечить и половину потребности в ипотечных кредитах.
Необходимо учитывать тот фактор, что вторичный рынок полностью выпадает из ипотеки с господдержкой. Ставки по кредитованию приобретения жилья на вторичном рынке подросли, отбор у банков остался довольно-таки жестким, поэтому вторичный рынок у нас «заморозился», а в связи с этим уменьшился и естественный приток денег на первичный рынок. Такая проблема есть.
— Каким образом кризис повлиял на ценовую политику застройщиков и повлиял ли вообще?
— Стоимость перестала так резко расти, приостановилась, но на снижение пока не пошла.
— Попытались ли застройщики найти резервы для снижения стоимости квадратного метра?
— Наверняка пытались, но вряд ли нашли.
— В настоящее время самый активный рынок недвижимости в столице республики?
— Конечно, Якутск самый активный в этом плане, также выправляется ситуация в Мирном. Довольно неплохо обстоят дела в Ленске.
— У населения часто возникает вопрос: насколько добросовестны застройщики, привлекающие денежные средства населения при строительстве дома через договоры займа?
— Такие действия застройщиков не соответствуют 214-ФЗ, и в этом случае, к сожалению, граждане действуют на свой страх и риск. И их закон никаким образом не защищает. А оценить такую ситуацию сложно. Вполне вероятно, что большинства таких сделок мы не видим. По статистике это случается нечасто. Но повторюсь — это большой риск для граждан. В случае недобросовестного отношения застройщика к своим клиентам граждане могут пытаться оспорить договор только в судебном порядке в рамках Гражданского кодекса. Необходимо тщательнее подходить к выбору застройщика. Списки недобросовестных застройщиков есть на сайте Государственного архитектурно-строительного надзора.

Якутия включилась в новую жилищную программу
— Каковы перспективы реализации программы «Жилье для российской семьи» на территории республики?
— Якутия вошла в программу «Жилье для российской семьи». Сейчас разрабатываются два нормативно-правовых акта Республики Саха (Якутия). Первый — о категории граждан, которые могут претендовать на участие в программе, и второй – о порядке отбора проектов.
В соответствии с программой мы должны в срок до 1 июля 2017 года ввести 10 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса. Начать ее реализацию планируем с села Аппаны Намского улуса: здесь в новом микрорайоне «Озерный» предполагается строительство порядка 450 индивидуальных жилых домов.
Два года назад было принято решение о строительстве в этом микрорайоне инженерных сетей за счет республиканских и федеральных средств в рамках пилотного проекта, который реализуется через Министерство сельского хозяйства РФ. В этом году практически все работы завершаются. Каждый земельный участок обеспечивается электричеством, газом, летним водопроводом и асфальтированной автодорогой. Следующий этап — строительство жилых домов. Поскольку обременения для застройщика по инженерным сетям и автодороге будут минимальными, мы сможем уложиться в федеральный норматив стоимости одного квадратного метра — 35 тысяч рублей.
Потенциальные застройщики уже имеются. Их отбор проводится совместно с муниципальным образованием, в соответствии с теми критериями, которые уже заложены в проекте постановления правительства. Так что готовность к реализации программы можно считать высокой.
— Иногда бывает трудно работать по федеральным программам в наших условиях.
— Да, к сожалению, есть некоторые ограничения, которые препятствуют охвату этой программой всей территории республики.
В частности, цена, установленная за квадратный метр. На данный момент село Аппаны является единственной территорией, практически готовой к реализации программы. В том же Якутске таких возможностей нет. Поэтому мы ставим вопрос об увеличении ценового порога хотя бы до 50 тысяч рублей за квадратный метр.
Есть ограничения и по площади вводимого жилья по одному проекту. Объем должен составлять не менее 10 тысяч квадратных метров, а это уже очень большой проект — речь идет либо о застройке, как в селе Аппаны, либо, скорее всего, о многоквартирных жилых домах с не менее чем пятью-шестью подъездами. Поэтому мы также ставим вопрос о снижении этого критерия хотя бы до 5 тысяч квадратных метров жилья.
Еще один проблемный вопрос: в рамках реализации программы предусмотрена государственная поддержка в виде компенсации части расходов по строительству инженерных сетей в сумме 4 тысяч рублей за квадратный метр. И вот этот порог тоже необходимо увеличить хотя бы до 6 или 8 тысяч рублей с учетом того, что расходы при строительстве и многоквартирного, и индивидуального жилья на территории нашей республики выше, чем в среднем по стране.
С этими вопросами и предложениями мы неоднократно обращались в Правительство РФ, и уже есть неплохие результаты. На обращение главы республики от 18 мая 2015 года получена виза Председателя Правительства РФ Д.А.Медведева, адресованная Минстрою России: «Программа должна работать в масштабах всей страны. Проработать обращение Республики Саха (Якутия), подготовить реалистичные предложения».
Кроме этого мы направляли запросы и в адрес заместителя Председателя Правительства РФ – полпреда Президента РФ в ДФО Юрия Трутнева, непосредственно в Минстрой РФ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Так что работа идет.
— Реализация программы «Жилье для российской семьи» предусматривает и особые условия кредитования. Какая из действующих на рынке ипотечного жилищного кредитования организаций может предложить их населению?
— Непосредственно под эти цели было произведено увеличение уставного капитала регионального оператора АИЖК АО «Республиканское ипотечное агентство». Но о конкретных сроках мы можем говорить только при полной готовности проекта села Аппаны. Это дело времени.

«Жилье для российской семьи»
Эта программа нацелена на поддержку отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и повышение доступности жилья.
Основные параметры программы:
цена жилья экономического класса должна быть не более 80% от средней рыночной цены на аналогичное жилье на соответствующей территории реализации проекта и при этом не превышать 35 тыс. рублей за 1 кв. м;
целевая группа – граждане в возрасте 25-40 лет, относящиеся к одной из установленных категорий, имеющие постоянную занятость, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом совокупные доходы таких граждан и совместно проживающих с ними членов семей должны позволять приобрести жилье эконом-класса, в том числе с помощью ипотечного кредита, средств материнского капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки.
Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».