Не то Советская, не то Майский
Добротный блочный дом словно призрак — нигде официально не числится, но при этом имеет сразу два адреса: улица Советская, 11 и переулок Майский, 5. Первый адрес указан в договорах участия в долевом строительстве, второй — в техпаспортах БТИ. Только эти правоустанавливающие документы есть на руках у жильцов.
В 2003 году при содействии правления Якутского союза потребительских обществ «Холбос» был создан жилищно-строительный потребкооператив «Олук». Задачей ЖСПК было долевое строительство 21‑квартирного жилого дома для ветеранов и работников потребкооперации Якутии на базе незавершенного объекта ООО «Якут-райпо».
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве граждане внесли свои кровные на счета застройщика для достройки дома. Из-за форс-мажорных обстоятельств случился долгострой. Тем не менее в 2009 году счастливые обладатели долгожданных квадратных метров своими силами довели до ума выделенные квартиры, провели освещение. Казалось бы, живи и радуйся, но… Новоселов ждал неприятный сюрприз. В связи с отсутствием ряда разрешительных документов ЖСПК «Олук» не смог официально оформить окончание строительства объекта. С тех самых пор жильцы дома живут здесь на полулегальном положении.

Ни завещать, ни продать
Владельцу квартиры №8, ветерану тыла и труда, заслуженному работнику народного хозяйства РС(Я) Василию Семенову 81 год. Больше всего он переживает о том, что не сможет завещать свое жилье наследникам, так как для этого требуется свидетельство о регистрации права собственности. Но и это еще не все.
«Мы, как и все жильцы, производим оплату за тепловодоснабжение, канализацию и коммунальные услуги по тарифам, установленным для организаций, — говорит Василий Николаевич. — За электроэнергию платим также по тарифам для строительных организаций, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. В квартирах нет индивидуальных приборов учета электроэнергии. Конечно, многих жильцов такие расценки не устраивают, поэтому периодически возникает задолженность. В ответ энергетики грозят полностью обесточить наш дом».
«Мы не только не можем оформить квартиры в собственность и совершить с ними какие-либо сделки, — в свою очередь сетует хозяин квартиры №14 Михаил Христофоров. — Вынуждены прописываться в разных уголках республики, но только не здесь. Вот Василий Николаевич прописан в Олекминске, я — за рекой, в селе Майя, моя жена — в кобяйском поселке Сегян-Кюель. Из-за этого множество проблем: при устройстве на работу, где требуется столичная прописка, при оформлении детей в детские сады и школы. Мытарства и только».

В списках не значится
Раз жилой дом строился, да еще с привлечением средств граждан, значит, у застройщика должна была быть соответствующая документация: разрешения на земельный участок, на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию и т. д. Отметим, что при долевом строительстве ответственность застройщика перед его участниками строго контролируется соответствующими структурами. Вообще федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» от  30 декабря 2004 года №214‑ФЗ содержит строгие санкции к застройщику за невыполнение своих обязательств перед дольщиками — от штрафной неустойки до ликвидации юрлица. Как же так вышло, что дом на ул. Советской, 11 и его жильцы оказались вне правового поля? Василий Семенов и Михаил Христофоров считают, что застройщик проявил халатность: «Сначала решили построить, а уж потом оформить все документы».
Как выяснилось, ни в Управлении государственного строительного и жилищного надзора РС(Я), ни в Министерстве архитектуры и строительного комплекса РС(Я) данных о мархинском доме-призраке и кооперативе «Олук» нет. Так, начальник отдела контроля в области долевого строительства Госстройжилнадзора Марина Ильинова объяснила, что в перечне застройщиков «Олук» не значится. Нет в управлении и информации по договорам участия в долевом строительстве дома на улице Советской, 11. А раз нет, значит, они не были зарегистрированы в Росреестре, как того требует закон.
«Поскольку кооператив не смог либо не захотел регистрировать договоры, надо полагать, строительство шло без разрешительных документов, — отметила Марина Прокопьевна. — Сейчас жителям необходимо начинать процесс легализации своей недвижимости с нуля, начиная с оформления земли».

Прорвемся!
Экс-председатель ЖСПК «Олук» Иван Алексеев тоже владеет одной из квартир в доме-призраке, но при этом настроен оптимистично: прорвемся!
«Объект с 1993 года строило ООО «Якутрайпо», имея разрешение на отвод земельного участка от Мархинского поселкового совета, — рассказывает Иван Иванович. — Сегодня по поводу земли у Окружной администрации Якутска претензий нет. При этом разрешения на строительство у «Якутрайпо» не было изначально — мы проверили это по всем архивам. В 2003 году по решению правления «Холбос» долгострой передали ЖСПК «Олук». К сожалению, акт передачи объекта не сохранился. Тем не менее на сегодняшний день у нас на руках разрешение на землю от 1993 года, кадастровый план земельного участка, топосъемка, проектно-сметная документация и паспорта БТИ. Что же касается недостающих разрешительных документов, надеюсь, в этом вопросе муниципальные и государственные органы власти пойдут навстречу».

Комментарий
«Людям можно помочь»
Комментирует практикующий юрист в области гражданского законодательства, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета СВФУ им. М. К. Аммосова Резида Садриева:
«С юридической точки зрения возникает много вопросов: существовал ли в установленном порядке проект этого дома, какая организация его готовила? Не угрожает ли жизни и здоровью жильцов и третьих лиц эта постройка? Как началось строительство без разрешения? Почему на основании имеющегося распоряжения на землю от 1993 года не был заключен договор аренды на земельный участок? На основании каких документов были изготовлены технические паспорта БТИ? Также можно отметить следующее.
Во‑первых, жилищно-строительные потребительские кооперативы — некоммерческие организации, которые не привлекают денежные средства по договорам участия в долевом строительстве. Следовательно, деятельность ЖСПК не регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 года №214‑ФЗ.
Во‑вторых, если дом не введен в эксплуатацию, то не мудрено, что люди платят за жилищно-коммунальные услуги по строительным тарифам, которые гораздо выше тарифов для населения.
В‑третьих, по действующему законодательству иметь постоянное место регистрации в данном доме действительно нельзя, пока помещения не приобрели статус жилых.
В‑четвертых, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самое негативное последствие в данном случае: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д. Самовольная постройка подлежит сносу, и право собственности на нее может быть признано судом в исключительном случае только за лицом, в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где она стоит.
Виновны в этой истории простая человеческая небрежность, халатность, от которой страдают ни в чем не повинные жильцы. Необходимо обратить на эту ситуацию внимание государственных и муниципальных органов, совместными усилиями которых еще можно помочь людям. Однако для её разрешения потребуются грамотные и добросовестные специалисты».