20 метров на человека
Начнем, быть может, неожиданно, не с перечислений ценовых позиций и различных государственных и банковских программ, а с самой сути вопроса. Что составляет рынок? Продавец и покупатель, товар и деньги, предложение и спрос. Что примечательно, статистика и наиболее тиражируемая отчетная информация, в том числе и по рынку жилья, часто страдает одним недостатком – в ней отсутствуют данные о потребностях в товаре. Есть сданные и введенные площади, объемы выданных кредитов и количество расселенных семей и даже четко обозначенные планы по наращиванию темпов строительства, но вот сколько в итоге нам надо жилых квартир для удовлетворения спроса – молчок.
Чтобы понять, сколько нам квадратных метров необходимо, посмотрим, сколько их есть в наличии. Здесь натыкаемся на первое препятствие: Саха (Якутия) стат (территориальный орган Федеральной службы госстатистики) дает четкую информацию по жилищному фонду республики вплоть по 2012 год, а вот за 2013-й данные собраны неполные, что ведомство объясняет отсутствием необходимого нормативно-правового акта, устанавливающего порядок госучета жилплощади. Впрочем, у нас ведь есть еще цифры Минстроя и Фонда реформирования ЖКХ, используя их, мы можем, оттолкнувшись от 2012 года, получить общую картину, пусть она и не будет точной до метра.
Итак, в 2012-м жилфонд республики насчитывал 19 млн 750 тыс. кв. метров, что составляло 20,7 метра на каждого якутянина (20,1 на горожанина). За два года, по данным Минстроя, было введено суммарно 876,6 тыс. кв. метров. Порядка 109 тыс. кв. метров было расселено по программе ветхого и аварийного жилья – это можно смело минусовать из общей статистики. Получаем примерную цифру в 20,5 млн квадратов на 956,7 тыс. человек (данные на 1.01.2015 года) и вот результат: 21,4 квадратных метра на человека – такова на сегодня обеспеченность якутян жильем, причем с учетом еще не расселенных аварийных и ветхих домов, а также пока не признанных такими, но по факту больше, чем на звание барака, не претендующих. Сколько имеем, понятно, а сколько надо?

По самому минимуму
Обращение к официальным документам с вопросом о потребностях россиян в жилье вызывает поначалу только печаль. Законами установлены исключительно минимумы, и они очень маленькие: санитарная норма – 6 кв. метров на человека, норма Жилищного кодекса – 12 кв. метров. Правда, ЖК говорит именно о жилой площади, а не о жилом помещении, поэтому в большинстве случаев итоговые нормативы чуть больше, к слову, они же были зафиксированы в нашем пилотном проекте и в целом соответствуют практике других регионов: 33 квадрата на одного одиноко проживающего, 42 – на семью из двух человек, и по 18 метров на каждого члена семей большего состава. Хотя в некоторых регионах к 18-ти прибавляют еще 9 общих, семейных, но это уже мелочи. Получается, что если сравнивать с имеющимися 21,4 метра, то все неплохо, осталось восполнить сносимое ветхое и дальше особо можно и не строить.
Но здесь надо учитывать, что это социальные нормы, причем именно минимальные, сродни прожиточному минимуму, то есть в них зафиксирована площадь, меньше которой быть вообще не должно. И получается, что средний показатель для Якутии всего лишь чуть-чуть выше минимальных норм, при этом надо учитывать, что он действительно средний, кто-то и на 50 метрах живет, а иные на тридцати большим семейством ютятся.
Так что назвать точную цифру, сколько нам нужно иметь в республике жилья для полного счастья, не получится, но точно ясно: строить нужно еще много и достичь ежегодного объема ввода миллиона кв. метров к 2020 году – это не роскошь.
Относительно же рынка вывод один, и он очень простой: потребности значительно превышают предложение.

Все упирается в деньги
По всем правилам при такой ситуации на рынке превышения спроса над предложением, цены должны быть настолько высокими, чтобы только не падали продажи. С другой стороны, это повод для интенсивного насыщения рынка, которое должно повлечь снижение цен. Темпы строительства растут с каждым годом, но, как видим, и этих темпов еще недостаточно для кардинального влияния на цены, за два года республика прибавила только примерно 0,7 квадратных метра на человека.
При этом строители непрестанно говорят о том, что работают на грани рентабельности, они бы и рады продавать «квартирный дефицит» подороже, да никто не берет.
Федеральные и прочие официальные расчеты стоимости квадратных метров даже рассматривать сейчас не будем, это совсем другая история, к рынку имеющая отдаленное отношение.
И вот здесь нужно учитывать еще один фактор: деньги, которых не хватает как продавцу, так и покупателю. В декабре прошлого года, когда ЦБ поднял ставку, а следом и все коммерческие банки пошли на серьезные удорожания кредитов, директора строительных организаций прямо говорили корреспонденту «Якутии»: «В этой ситуации у нас надежда только на госзаказ, на программы переселения из ветхого и аварийного жилья, социальные объекты. Иначе отрасль просто встанет».
И это понятно: большая часть средств в коммерческом строительстве привлекается за счет кредитов. Существует еще практика долевого строительства, когда будущий жилец заранее финансирует стройку, но и дольщику надо откуда-то брать деньги, и покупателю готовой квартиры. Спрос-то есть и остается, но его необходимо обеспечивать финансами, причем с обеих сторон рынка.
Весной государство, помимо ранее запущенных в реализацию программ, приняло дополнительные меры для обеспечения жилищного строительства, так называемую социальную ипотеку. Декларируется, что цель программы - сохранить уровень жилищного кредитования на прежнем уровне, тогда как без таких мер, согласно некоторым прогнозам, рынок мог упасть в 2,5 раза. В Якутии банками одобрены уже сотни кредитных заявок на льготных условиях.
Таким образом, основное влияние на рынок жилья оказывают государственные и финансовые программы, причем срок воздействия исчисляется пока только считанными месяцами. Однако это настолько серьезный фактор, что он требует отдельного рассмотрения, причем в разрезе как столицы, так и районов республики, чем мы займемся в следующих номерах «Якутии».

Вторичный рынок
«Трешки» нынче непопулярны

В одном из риэлторских агентств Якутска, давно работающем на рынке вторичного жилья, нам сообщили, что в настоящее время средняя стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах столицы составляет 100 тыс. рублей и доходит до 120 тыс.
«В сегменте однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир цены не падают, остаются на уровне 100 тыс. рублей за метр. Но вот если говорить о трех-и четырехкомнатных и даже больших двушках, то там чем больше площадь, тем ниже цена, доходит до 50 тыс. за квадрат, и все равно покупателя найти не удается», — сказала риэлтор.
Также она сообщила, что в декабре-марте сделок на вторичном рынке не было вообще. Это объясняется в первую очередь тем, что в декабре с резким повышением ставки ЦБ многие банки приостановили выдачу кредитов, в других ужесточились требования и поднялись ставки, а покупатель квартиры в подавляющем большинстве случаев – это заемщик либо по ипотеке, либо по другой форме кредитования.
«Примерно с середины марта пошло некоторое оживление рынка, по однушкам спрос есть и достаточно большой. Но это примерно до 50 максимум 60 квадратов общей площади, все что больше – стоит», - рассказали в агентстве.
Также уточнили, что программы социальной ипотеки, которые были запущены в марте, касаются первичного жилья и на вторичный рынок влияния не оказывают. При этом если брать в расчет существующие федеральные нормативы цены квадратного метра, то в них с трудом попадает только жилье эконом-класса, во многих новостройках уже в прошлом году цена квадратного метра в черновой отделке доходила до 80 тыс. рублей и выше.
От каких-либо прогнозов о будущем рынка жилья опытные риэлторы отказались, сославшись на труднопредсказуемую экономическую ситуацию: «Будут деньги – будет рынок».