О цене на землю
В начале статьи автор утверждает, что ООО «РДР-групп» сумело получить 24 гектара земли в центре столицы за цену в три-четыре раза меньшую реальной. Необходимо заметить, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду для целей жилищного строительства исключительно через торги или аукционы. Исходя из требований Земельного кодекса РФ, в процессе подготовки аукциона на продажу или передачу участка в аренду собственник земельного участка определяет помимо прочих показателей начальную цену предмета аукциона. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В рассматриваемом нами случае продавец в лице Министерства имущественных и земельных отношений РС(Я) определил начальную цену земельного участка 203-го микрорайона в строгом соответствии с законодательством об оценочной деятельности с привлечением независимой оценочной организации. Далее продавец разместил открытое, доступное всем заинтересованным лицам извещение о проведении аукциона. По истечении установленного законом срока на аукцион явился единственный участник — ООО «РДР-групп», несмотря на то, что интерес к аукциону после его объявления проявляли еще несколько компаний. Необходимо заметить, что организатор аукциона всегда заинтересован в максимальной цене, которую дадут участники аукциона, следовательно, в целях повышения конкурентного спроса всегда желательно максимальное количество участников аукциона. В случае с 203-м микрорайоном не вина организатора аукциона, что не нашлось больше желающих принять участие в торгах, и цена земельного участка остановилась на ее начальном уровне.
Об «умывании рук»
Далее автор, ссылаясь на письмо Минстроя, направленное в адрес инициативной группы граждан г. Якутска, в котором были изложены разъяснения позиции Правительства РС(Я) по вопросу 203-го микрорайона, ставит под сомнение правомерность вмешательства Президента РС(Я) в процесс организации проектирования микрорайона и процесс организации публичных слушаний. Действительно после коллективного обращения целого ряда руководителей проектных и строительных организаций Якутска о необходимости доработки проекта планировки 203-го микрорайона Президент РС(Я) поручил Правительству РС(Я) без его согласования не предпринимать дальнейших шагов. И это решение абсолютно не выходит за рамки полномочий руководителя субъекта Российской Федерации, т.к. он обязан реагировать на столь серьезные обращения жителей республики. Необходимо понимать, что Президент РС(Я) в силу своей занятости физически не имеет возможности вникать во все тонкости и нюансы действующего правового поля всех сфер деятельности, в данном случае в сфере градостроительных и земельных отношений. Только после проведенных консультаций, убедившись в отсутствии нарушений действующего законодательства, Президент РС(Я) оставил право принятия окончательного решения за главой ГО «Якутск» А.С.Николаевым. И это тоже абсолютно правомерное решение, а не «умывание рук», как считает автор статьи, т.к. в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации только глава местной администрации поселения или городского округа уполномочен принимать решение об утверждении или отклонении документации по планировке территории. Глава ГО «Якутск» А.С.Николаев также действовал в рамках своих полномочий, предоставленных ему Градостроительным кодексом РФ. Он никоим образом не стал вмешиваться в решения законного правообладателя земельного участка по выбору проектной организации для разработки проекта планировки территории 203-го микрорайона в части выбора будущих подрядных организаций на строительство объектов микрорайона. Однако, пользуясь правом принятия окончательного решения по проекту планировки микрорайона, он выслушал мнения всех заинтересованных сторон, прежде чем окончательно утвердиться в своем решении.
О жилье экономического класса
По вопросу размещения на территории 203-го микрорайона жилья так называемого экономического класса. Во-первых, что такое жилье экономического класса? Это жилье, технические характеристики которого отвечают требованиям методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.10 г.
№303. В них изложены рекомендации по площадям квартир, уровню отделки, степени благоустроенности и другим характеристикам жилых домов, которые могут быть отнесены к экономическому классу. Из строящихся на территории г.Якутска жилых домов наиболее полно требованиям жилья экономического класса отвечают дома 112-й серии.
Во-вторых, строительство жилья экономического класса Президентом Российской Федерации определено как одно из приоритетных направлений реализации жилищной политики страны в целом. Соответственно от степени реализации данного направления жилищного строительства в республике будет зависеть и объем государственной поддержки, оказываемой республике со стороны федеральных органов государственной власти. В связи с этим Президентом РС(Я) и было принято решение использовать территорию 203-го микрорайона для размещения жилья экономического класса. И сегодня договор аренды земельного участка 203-го микрорайона с ООО «РДР-групп» заключен с условием размещения им строительства жилья экономического класса в объеме 60% от общего объема будущего жилого фонда микрорайона. Застройщик обязан будет выполнить данное условие.
Что касается стоимости указанного жилья, по которой оно будет реализовываться будущими инвесторами, то опасения автора статьи, что она будет гораздо выше, чем планируется, действительно не лишены оснований ввиду сложившейся сегодня рыночной стоимости жилья по Якутску и привлекательности месторасположения микрорайона. Тем не менее, мы видим несколько путей ограничения бесконтрольного роста стоимости жилья, соответствующего характеристикам, предъявляемым к жилью экономического класса. Первое — это реализация программы сноса аварийного и ветхого жилья. В настоящее время на федеральном уровне в стадии утверждения находится решение о продолжении деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, который продолжит финансирование программы сноса аварийного и ветхого жилого фонда. При этом будет обновлена методика определения объемов финансирования программы по субъектам Российской Федерации, в соответствии с которой Республика Саха (Якутия) рассчитывает получить 1-1,5 млрд рублей на реализацию программы. Как известно, самый большой объем аварийного, ветхого жилого фонда по республике находится в Якутске, и только столица республики имеет достаточные технические возможности для освоения значительных финансовых средств, выделяемых по программе. Средства фонда ЖКХ можно будет направлять и на выкуп жилья на вторичном рынке, и на строительство нового жилья, при этом стоимость квадратного метра не должна будет превышать установленную в соответствии с утвержденной методикой. И именно на территории 203-го микрорайона администрация ГО «Якутск» имеет реальную возможность в полном объеме освоить финансовые средства, выделяемые по программе сноса аварийного и ветхого жилья.
Второе — продолжится реализация на территории Якутска программы стимулирования строительства многоквартирных жилых домов, или так называемого «пилотного проекта». Выбор застройщиков-участников данного проекта также основан на фиксированной стоимости квадратного метра жилья, предлагаемого ими для участия в проекте. Необходимо заметить, что сегодня это один из самых востребованных проектов на рынке строительства многоквартирного жилья в Якутске. Соответственно застройщики, которые будут строить жилье экономического класса на территории 203-го микрорайона, будут иметь прекрасную возможность реализовать ее в рамках участия в «пилотном проекте».
Третье — с 2013 года планируется возобновить на территории Якутска реализацию еще одного программного продукта — обеспечение жильем работников бюджетной сферы. Строительство жилья по данной программе также осуществляется по фиксированной цене квадратного метра.
Как видно из вышеизложенного, есть все основания утверждать, что при условии принятия целенаправленных мер как со стороны администрации ГО «Якутск», так и со стороны застройщика часть построенного на территории 203-го микрорайона жилья может стать реально доступной для жителей города со средним и малым уровнями доходов.
Минстрой считает, что реализация проекта комплексного освоения территории 203-го микрорайона в целях жилищного строительства станет одним из самых значительных проектов, направленных на реализацию Государственной программы Республики Саха (Якутия) «Обеспечение качественным жильем на 2012—2016 годы», и окажет весомое содействие жителям г.Якутска в решении проблемы доступного жилья.
